De mest eftertraktade områdena i Italien visade sig ha stora svårigheter vid försäljning av bostäder

Det bekräftas av data från Homepanda Horizon, det ledande analyscentret som utvärderar den verkliga likviditeten på den italienska fastighetsmarknaden. Listan över områden med sämst försäljningsresultat inkluderade Navigli i Milano, Roms historiska centrum, Posillipo i Neapel och San Salvario i Turin.

Tidigare ansågs det vara en sanning att en exklusiv adress automatiskt garanterade en snabb affär, men dagens statistik motbevisar helt detta påstående. I många fall är det faktiskt tvärtom. Forskningscentret Homepanda Horizon, skapat av den liknande fastighetsbyrån, genomförde en omfattande övervakning av 243,266 annonserade bostäder till salu under 12 månaders konstant observation i Milano, Rom, Neapel och Turin. Resultaten bryter mot de mest grundade stereotyperna inom sektorn.

Homepanda Liquid Index

Denna paradox avslöjades med stöd av två egna analysverktyg:

• Homepanda Liquid Index (IVH): bedömer den verkliga sannolikheten för en framgångsrik försäljning av en egendom på en skala från 0 till 10.
• Termometeravdrag: registrerar frekvensen och storleken på justeringar av det ursprungliga priset på fastigheten under hela dess tid online.

Kända områden där bostäder "hänger löst"

Navigli i Milano

I Milanos ranking placerade IVH-indexet det populära Navigli-distriktet på tredje sista plats bland 32 stadsdelar och gav det endast 1,8 poäng av 10. Andra platser på listan inkluderade även Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) och Historiska Centrum (3,8). Dessa sex framstående områden associerade med "milanesisk lyx" har för närvarande betydligt lägre likviditet än vad som allmänt antas.

I stället placerade sig ledande i Milano studentområdet Città Studi - Susa (7,0 poäng) - ett område för vanligt boende som sällan nämns i elitistiska sammanhang.

Roms historiska centrum

I huvudstaden är denna paradox ännu tydligare. I Roms historiska centrum var frekvensen av prisnedgångar 183 % högre än i Appio Latino - Colli Albani, känt som stadens mest stabila område. I den totala likviditetsrankningen hamnade Roms stadskärna allra sist med en poäng på 3,05 poäng. Den bästa IVH-indikatorn registrerades på platsen Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci (7,5 poäng) - en välutrustad utkant som aldrig pryder omslagen på lyxiga broschyrer.

Posillipo i Neapel

En liknande situation upprepas i söder. I Neapel tvingar det exklusiva Posillipo-distriktet, en berömd kulle med panoramautsikt över bukten som blivit stadens visitkort för utlänningar, säljare att justera sina priser 140 % oftare än det stabilare arbetarklassdistriktet San Carlo all'Arena - Sanità.

San Salvario i Turin

I Turin var San Salvario-distriktet, en gång ett blomstrande nöjescentrum efter OS (länge kallat "norra Trastevere"), känt för sin genomsnittliga annonseringstid på 169 dagar. Detta är en av de högsta och mest problematiska värdena i staden. Fyra olika storstadsområden och databaser bekräftar samma fenomen.

Infrastrukturen överträffar statusen

Den gemensamma nämnaren för samtliga fyra marknader är enkel: Verklig likviditet följer stadsmiljöns utveckling, inte historisk prestige.

• I Milano omformar lanseringen av den nya tunnelbanelinjen M4 helt efterfrågekartan: området Ponte Lambro - Santa Giulia, som fick tillgång till linje M4, har blivit det mest dynamiska i landet - fastigheter säljs här i genomsnitt på endast 19 dagar.
• I Turin förbättrar den omfattande renoveringen av Lingotto-området (OGR technohub, M1-tunnelbanestation, bostäder efter olympiska spelen) platsens indikatorer till 100 dagar exponering, vilket är ett ovanligt positivt undantag för den långsamma Turinmarknaden.
• I Rom överträffar högkvalitativa utkanter med väl utvecklad transportkonsekvent den gamla gardet.

I ingen av städerna var de främsta inom likviditet, ett historiskt elitområde - i samtliga fall togs de första platserna av områden som nyligen har genomgått stadsmodernisering.

Fyra egenskaper på den italienska marknaden

Analytiker beskriver marknaderna i de fyra megastäderna som fyra helt unika beteendemodeller:

1. Milano - rationell och likvid. Här avslutas 84 % av listningarna utan några prissänkningar. Denna noggrannhet beror dock inte på ägarna själva, utan på ett moget ekosystem av erfarna mäklare och hög kapitalomsättning. Den genomsnittliga exponeringstiden för en fastighet är rekordhöga 27 dagar. Rom är polariserat. Det finns en enorm skillnad på 91 % mellan de "snabbaste" områdena (80 dagar per transaktion) och de "mest känsliga" (152 dagar). Dynamiken förändras radikalt från kvartal till kvartal.
2. Neapel är känslosamt. De största kontrasterna observeras här: från minst 65 dagar i Materdei - Museo-området till en topp på 138 dagar i Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi-zonen.
3. Turin är tålmodigt (eller stillastående). Den genomsnittliga försäljningstiden här sträcker sig till 131 dagar, och i Santa Rita - Mirafiori Nord-området når denna siffra studiens absoluta anti-rekord - 170 dagar online.

Takvåning: en svårsåld dröm

Om exklusiva bostäder stöter på problem, visar det mest prestigefyllda bostadsformatet - takvåningar (med öppna terrasser och panoramavy) - ännu sämre resultat. De representerar ansiktet utåt för dyra marknadsföringskampanjer, men i praktiken kräver de mest tid och de största prisjusteringarna.

I Milano är IVH-indexet för takvåningar 4,08 jämfört med 4,57 för standardbostäder (skillnaden är stabil, om än liten). I Rom är denna skillnad maximal: 3,26 för takvåningar jämfört med 4,46 för standardbostäder - en skillnad på mer än en poäng.

De mest avslöjande siffrorna gällande Neapel: endast 51 % av Neapels takvåningar säljs utan prisjusteringar (i Milano är denna siffra 81 %). Ännu värre är att 12 % av premiumfastigheterna i Neapel kräver fem eller fler prisnedskärningar i följd innan en köpare dyker upp. I Milano händer detta endast i 1,9 % av fallen – en skillnad på nästan sex gånger.

Privat försäljning kontra mäklarfirma: stereotypen bekräftas (nästan överallt)

Den långvariga debatten om att privata ägare, utan hjälp av professionella mäklare, oftare gör misstag vid värdering av bostäder från början bekräftas av siffror i nästan alla regioner.

• I Milano tvingas privata säljare till fler rabatter (5 eller fler gånger) 58 % oftare än professionella byråer.
• I Rom är denna skillnad 38 % till förmån för mäklare.
• I Neapel är skillnaden mellan oberoende och professionell försäljning mindre, men fortfarande märkbar.

Anomalin var Turin, där 78,2 % av privata ägare aldrig ändrar sitt listpris, medan andelen bland mäklarfirmor är 74,1 %. Vid första anblicken kan detta tyckas vara ett tecken på noggrann värdering på egen hand, men kontextet ändrar slutsatsen. Turin är den långsammaste marknaden sett till omsättning (131 dagar). Att vägra sänka priserna när köpaktiviteten initialt är låg är inte finansiell skicklighet, utan en nyckelfaktor som hindrar försäljning.

Denna Turin-paradox utgör rapportens huvudpunkt: identiskt beteende (att behålla priset) under förhållanden med hög likviditet (Milano) indikerar korrekt värdering, medan det under stagnationsförhållanden (Turin) indikerar systemfel. Endast genom att jämföra priserna med den tid fastigheten funnits på marknaden kan vi förstå den verkliga situationen.