Är det möjligt att överlåta hyrd egendom för fri användning?

Föreställ dig att du hyr en charmig lägenhet, har inrett den efter din egen smak och har lagt hela din själ i varje del av inredningen. Sedan förändras förhållandena och du beslutar att låta en vän eller släkting använda den utan kostnad. Men är detta lagligt möjligt?

Vad innebär ett avtal om gratis användning?

Enligt artikel 1803 i den italienska civillagen är ett avtal om vederlagsfritt bruk (comodato d'uso) en överenskommelse där en part (kommodatorn) ger en annan part (kommodatorn) rätt att använda en lös eller fast egendom under en viss tid eller för ett specifikt syfte. När perioden löper ut ska egendomen återlämnas.

Men vad händer om du överlåter en hyreslägenhet för fri användning? Kan man disponera den lika obehindrat som om den vore ens egen?

Har en hyresgäst rätt att hyra ut en bostad i andra hand?

I Italien kan en hyresgäst (conduttore) hyra ut en del av sin lägenhet i andra hand, men under vissa villkor. Om hyresavtalet inte innehåller ett uttryckligt förbud mot andrahandsuthyrning, är det tillräckligt att informera lägenhetsägaren (locatore) om avsikten och ge uppgifter om andrahandshyresgästen.

För att överlåta hela bostaden i andra hand krävs skriftligt godkännande från fastighetsägaren. Denna reglering finns i artikel 2 i lag nr 392 från den 27 juli 1978, där det anges:

"Hyresgästen får inte utan hyresvärdens tillstånd överlåta hela fastigheten eller hyreskontraktet till en tredje part. Om inget annat anges i avtalet får hyresgästen hyra ut en del av bostaden i andra hand, efter att ha meddelat hyresvärden via rekommenderat brev med detaljer om andrahandshyresgästens namn, kontraktets löptid och den uthyrda delen."

Är det möjligt att överlåta hyreslägenheter för fri användning?

Då ett avtal om gratis användning inte innefattar betalning, är det möjligt att överlåta hyreslägenheter inom detta ramverk?

Samma regler gäller här som vid andrahandsuthyrning:

• Om hyreskontraktet inte förbjuder överlåtelse för fri användning, kan hyresgästen göra så genom att informera fastighetsägaren.
• Om kontraktet innehåller förbud mot andrahandsuthyrning och överlåtelse för fri användning, krävs skriftligt tillstånd från hyresvärden.

Annars kommer överlåtelse av lägenheten till någon annan utan ägarens godkännande att betraktas som brott mot avtalet och kan leda till uppsägning och vräkning av hyresgästen.

Kan någon som fått en fastighet för fri användning hyra ut den?

Anta att fastighetsägaren har överlåtit lägenheten till en annan under ett avtal om gratis användning. Kan den personen hyra ut den?

Artikel 1804 i den italienska civillagen klargör: personen som fått fastigheten får endast använda den enligt avtalet och kan inte överföra den till någon annan utan ägarens godkännande.

Om lägenheten hyrs ut utan tillstånd, har ägaren rätt att:

• Kräva omedelbart återlämnande av fastigheten.
• Begära skadestånd.

Vem ansvarar för att deklarera hyresintäkter?

Om fastighet som överlåtits för fri användning hyrs ut vidare, uppstår frågan: vem ska betala skatten på inkomsten?

Enligt lag är det alltid fastighetsägaren som beskattas för hyresintäkter, även om betalningarna tas emot av någon annan. Om en hyresvärd har hyrt ut lägenheten ansvarar fastighetsägaren för skatten, eftersom det är denne som är den rättsliga ägaren.

Denna princip anges i artikel 1, punkt 2 i lagdekret nr 504/1992, där det sägs att fastighetsskatten ska betalas av ägaren, oavsett vem som faktiskt får inkomsten.

Slutsats

Att överlåta en hyreslägenhet för fri användning är möjligt, men kräver noggrann genomgång av hyresavtalets villkor. Om det inte finns något förbud räcker det att informera hyresvärden. Om överlåtelse är förbjuden krävs hyresvärdens godkännande.

Samma sak gäller för hyresvärden: om han vill hyra ut en egendom han fått för användning, behöver han ägarens godkännande.

Juridiska kunskaper i dessa frågor hjälper till att undvika negativa konsekvenser – från uppsägning av kontraktet till ekonomiska påföljder.