Kan man överlåta en hyrd egendom för gratis användning?

Tänk dig: du hyr en trevlig lägenhet, har inrett den enligt dina preferenser och lagt ner din själ i varje detalj av inredningen. Sedan förändras förhållandena och du bestämmer dig för att ge den till en vän eller släkting för fri användning. Men är det möjligt ur juridisk synvinkel?

Vad innebär ett avtal om gratis användning?

Enligt artikel 1803 i den italienska civil lagen är ett avtal om gratis användning (comodato d'uso) ett avtal där en part (kommodatorn) överlåter lös eller fast egendom till en annan part (kommodatorn) för användning under en viss period eller för ett specifikt ändamål. Vid avtalets slut ska egendomen återlämnas.

Men vad händer om du överlåter en hyrd lägenhet för fri användning? Kan den användas lika fritt som om den vore ens egen egendom?

Får en hyresgäst hyra ut en fastighet i andra hand?

I Italien kan en hyresgäst (conduttore) hyra ut en del av en lägenhet i andra hand, under vissa förutsättningar. Om hyresavtalet inte förbjuder andrahandsuthyrning är det tillräckligt att meddela ägaren (locatore) om avsikten och ge information om den andra hyresgästen.

Men för att helt överlåta bostäder för andrahandsuthyrning krävs skriftligt tillstånd från hyresvärden. Detta regleras av artikel 2 i lag nr 392 från den 27 juli 1978, som säger:

”Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke överlåta hela fastigheten eller hyresavtalet till en tredje part. Om inte annat anges i avtalet har hyresgästen rätt att överlåta en del av fastigheten i andra hand efter att ha meddelat hyresvärden per rekommenderat brev med information om den andra hyresgästen, avtalets längd och den uthyrda lokalen.”

Är det möjligt att överlåta hyresbostäder för gratis användning?

Eftersom avtalet om gratis användning inte innebär någon betalning är det möjligt att överlåta hyresbostäder enligt detta system?

Samma principer gäller här som vid andrahandsuthyrning:

• Om hyresavtalet inte förbjuder överlåtelse av bostaden för gratis användning kan hyresgästen göra det genom att meddela fastighetsägaren.
• Om avtalet förbjuder andrahandsuthyrning och överlåtelse för gratis användning krävs skriftligt medgivande från hyresvärden.

I annat fall betraktas överlåtelsen av lägenheten till en tredje part utan ägarens samtycke som ett avtalsbrott som kan leda till uppsägning och vräkning av hyresgästen.

Kan en person som fått fast egendom för gratis användning hyra ut den?

Om ägaren av lägenheten överlåter den till en annan person enligt ett avtal om gratis användning, kan den personen sedan hyra ut den själv?

Svaret finns i artikel 1804 i den italienska civil lagen: hyresvärden måste använda egendomen enbart enligt avtalets villkor och kan inte överlåta den till en tredje part utan hyresvärdens samtycke.

Om egendomen hyrs ut utan tillstånd har hyresvärden rätt att:

• Kräva omedelbar återlämning av egendomen.
• Begära skadestånd.

Vem ska deklarera hyresintäkter?

Om den egendom som överlåts för gratis användning sedan hyrs ut till en tredje part uppstår frågan: vem ska beskatta den erhållna inkomsten?

Enligt lag beskattas hyresinkomster alltid i fastighetsägarens namn, även om betalningarna tas emot av en annan person. Om hyresvärden har hyrt ut lägenheten är fastighetsägaren ansvarig för skatten eftersom denne fortfarande är den lagliga ägaren till fastigheten.

Denna princip fastställs i artikel 1, punkt 2 i lagdekret nr 504/1992, som säger att fastighetsskatten betalas av ägaren, oavsett vem som faktiskt erhåller inkomsten.

Sammanfattning

Överlåtelse av hyresbostad för gratis användning är möjlig men kräver noggrann granskning av hyresavtalets villkor. Om det inte finns något förbud är det tillräckligt att meddela hyresvärden. Om överlåtelse är förbjuden krävs dennes samtycke.

Samma gäller för hyresvärden: om denne vill hyra ut den egendom som överlåtits för användning behöver denne ägarens tillstånd.

Juridisk kunskap i sådana frågor hjälper till att undvika obehagliga konsekvenser – från kontraktets uppsägning till ekonomiska sanktioner.