Försäljning av egendom med avvikelser: När en affär är ogiltig och hur man legitimerar överträdelser

Hur man löser avvikelser i stadsplanering och fastighetsregistrering innan man undertecknar en notariehandling och undviker att affären ogiltigförklaras.

Att sälja egendom med avvikelser, oavsett om det gäller stadsplanering eller fastighetsregistrering, är möjligt, men kräver att vissa procedurer följs. I många fall kan affären slutföras efter preliminär legitimering av överträdelserna (om de kan legaliseras enligt stadsplaneringslagstiftningen) eller med förbehåll för fullständig offentliggörande av information om dem i kontraktet och köparens samtycke. Undantag görs för de allvarligaste överträdelserna, som gör egendomen olämplig för civil trafik i praktiken.

Är det möjligt att sälja egendom som inte uppfyller myndighetskraven?

Ja, en sådan försäljning är möjlig, men procedurer och de därmed sammanhängande riskerna varierar avsevärt beroende på överträdelsens art: stadsplanering, fastighetsregistrering eller relaterat till allmännyttiga system. För att säkert delta i affären är det nödvändigt att korrekt bedöma egendomen och skilja mellan de angivna typerna av avvikelser.

Avvikelser inom stadsplanering (otillåten byggnation)

Efterlevnad av stadsplaneringsregler bekräftar att egendomens faktiska skick överensstämmer med uppgifterna i tillståndsdokumentationen som är registrerad hos kommunen. Om några avvikelser upptäcks beror konsekvenserna på överträdelsens allvar.

Överträdelser som kräver legalisering

Om de gjorda ändringarna överensstämmer med gällande bestämmelser kan säljaren slutföra den administrativa legaliseringsproceduren innan notariehandlingen undertecknas. I detta fall förblir egendomen överlåtbar, även om den ännu inte uppfyller kraven i förhandlingsstadiet, och kommer att vara helt i gott skick vid tidpunkten för affären.

Försäljning av en egendom med en irreparabel byggförseelse

Om den upptäckta överträdelsen strider mot stadsplaneringsbestämmelserna och inte kan legaliseras, minskar egendomens marknadsvärde avsevärt. Det är omöjligt att räkna med att preskriptionstiden löper ut, eftersom en stadsplaneringsförseelse i Italien anses vara pågående i förvaltningsrättslig mening. Kommunen har rätt att när som helst utfärda ett beslut om rivning av olagligt uppförda byggnader. Därför är försäljning av egendom med obehöriga och irreparabla överträdelser förknippad med en hög risk och kräver köparens uttryckliga samtycke för att acceptera en sådan defekt.

Risk för felaktiga uppgifter

Att lämna ofullständig eller förvrängd information i ett avtal för att dölja förekomsten av en överträdelse anses vara att lämna falsk information vid försäljning av egendomen. Detta kan leda till att affären blir ogiltig och straffrättsligt ansvar för att ange falsk information i en notariehandling.

Avvikelser i fastighetsregistret

Fastighetsregistret utför främst en fiskal funktion. Italiensk lag föreskriver att försäljning av egendom med betydande avvikelser i fastighetsregistret kan ogiltigförklara affären om överträdelserna inte korrigeras innan notariehandlingen undertecknas.

Om en egendom säljs vars layout inte överensstämmer med fastighetsregistret (till exempel om placeringen av skiljeväggar eller rum har ändrats), är säljaren skyldig att anlita en specialist för att uppdatera fastighetsregistret genom DOCFA-förfarandet.

Ingenjörssystem som inte uppfyller standarder

Till skillnad från stadsplaneringsöverträdelser hindrar inte avsaknaden av intyg om överensstämmelse för tekniska system försäljning av egendomen. Lagen förpliktar inte ägaren att modernisera sådana system, men kräver fullständig informationsutlämnande. Därför är det nödvändigt att uttryckligen ange i kontraktet att elnäten inte har lämplig certifiering.

Kontrollerar notarien egendomens stadsplaneringsöverensstämmelse?

Notarien utför inte en faktisk inspektion av egendomens stadsplanering eller tekniska skick. Italiens högsta kassationsdomstol klargjorde i dom nr 8230 av den 22 mars 2019 (United Chambers) att en notaries uppgifter uteslutande är begränsade till formell och dokumentär verifiering.

Därför kan en affär för försäljning av ett objekt med överträdelser certifieras av en notarie, eftersom dennes uppgift är att säkerställa handlingens rättsliga giltighet och inte att verifiera egendomens faktiska skick.

Notaries befogenheter och begränsningar

Enligt domstolens ståndpunkt gör en notarie följande:

• kontrollerar tillgången till obligatorisk dokumentation;
• verifierar att kontraktet innehåller uppgifter om tillstånd (licenser, bygglov, amnestihandlingar eller legalisering);
• kontrollerar förekomsten av ett uttalande om efterlevnad av fastighetsregistret;
• utför inte tekniska undersökningar och inspekterar inte egendomen;
• fastställer inte att egendomens faktiska skick överensstämmer med designdokumentationen;
• accepterar och intygar parternas uttalanden och säkerställer affärens juridiska korrekthet, men garanterar inte riktigheten i den tekniska information som säljaren tillhandahåller.

Vem är ansvarig?

Eftersom notarien är begränsad till dokumentverifiering, vilar det civilrättsliga och straffrättsliga ansvaret för falsk information helt och hållet hos säljaren.

Om delvis dolda eller orapporterade byggförseelser upptäcks efter affären, behåller notariehandlingen sin rättsliga kraft, men köparen har rätt att vända sig till domstol med ett krav på:

• ersättning för skadestånd;
• för en minskning av köpeskillingen;
• för uppsägning av avtalet.

I detta fall är det omöjligt att rikta ett krav mot notarien om denne agerat inom ramen för sin rättsliga befogenhet.

Hur du skyddar dig själv innan du undertecknar en notariehandling

För att förhindra tvister efter försäljningen anlitar parterna vanligtvis en licensierad specialist (lantmätare, arkitekt eller ingenjör) för att utarbeta en rapport om stadsplanering och byggreglering (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) eller en slutsats om objektets överensstämmelse.

Endast ett sådant dokument, upprättat på grundval av en studie av kommunala arkiv och en faktisk inspektion av egendomen, gör det möjligt för oss att jämföra egendomens faktiska skick med officiell dokumentation och ge köparen maximalt skydd innan affären avslutas.

Är det möjligt att sälja en egendom med avvikelser i fastighetsregistret?

Ja, lagen kräver dock antingen korrekt utlämnande av information eller preliminär korrigering av överträdelser innan notariehandlingen undertecknas. Beroende på problemets art är följande alternativ möjliga:

Preliminär uppdatering av fastighetsregistret (föredraget alternativ)

Om avvikelsen är relaterad till interna förändringar av egendomen som inte återspeglas i fastighetsregistret måste säljaren instruera en specialist att uppdatera layouten genom DOCFA-förfarandet innan affären slutförs.

Tillämpning av tillåtna avvikelser

Om avvikelserna är mindre (t.ex. historiska grafiska fel eller dimensionsavvikelser på mindre än 2 %) kan en specialist bekräfta att sådana avvikelser ligger inom lagligt tillåtna gränser och inte påverkar fastighetsregistrets efterlevnad.

Preliminär legalisering av stadsplanering

I många fall indikerar en avvikelse i fastighetsregistret förekomsten av en byggförseelse som har registrerats på kommunal nivå. I en sådan situation är det omöjligt att uppdatera fastighetsregistret förrän stadsplaneringsaspekten är löst och de föreskrivna administrativa böterna är betalda.

Problemet med bolån

Om köparen planerar att köpa en egendom med hjälp av ett bolån kan avvikelser bli ett allvarligt hinder. En bankvärderare, som upptäcker avvikelser mellan egendomens faktiska skick och fastighetsplanen, avbryter vanligtvis behandlingen av ansökan.

Banker finansierar vanligtvis inte förvärv av egendom med olösta fastighets- eller stadsplaneringsöverträdelser.

Kan förekomsten av överträdelser leda till att affären erkänns som ogiltig?

Allvarliga överträdelser kan leda till att affären helt eller delvis blir ogiltig, men lagen skiljer mellan hur allvarliga de identifierade felen är.

När affären är ogiltig

Köp- och försäljningsavtalet anses ogiltigt och ger inte upphov till rättsliga konsekvenser i följande fall:

• objektet är helt uppfört utan nödvändiga tillstånd (t.ex. efter 1967, byggt utan licens eller bygglov) och kontraktet saknar information om relevanta tillstånd;
• notariehandlingen saknar det obligatoriska uttalandet om att fastighetsplanen överensstämmer med egendomens faktiska skick.

När affären förblir giltig, men kan sägas upp

Om säljaren anger faktiska tillstånd men döljer en delvis överträdelse (t.ex. en olaglig veranda eller obehörig modifiering av inre skiljeväggar), förblir affären juridiskt giltig, men köparen har rätt till rättsligt skydd.

I detta fall kan köparen kräva:

• uppsägning av avtalet på grund av felaktigt fullgörande av skyldigheter. Efter ett domstolsbeslut återlämnas egendomen till säljaren, som är skyldig att återbetala de mottagna medlen och ersätta eventuella skador som orsakats;
• prisavdrag (krav på värdeminskning). Köparen behåller äganderätten till egendomen men får ersättning motsvarande kostnaderna för att legalisera överträdelsen eller skillnaden mellan det betalda priset och egendomens faktiska värde.