Terrassplatta: vem äger den och vem ansvarar för reparationerna

Terrassunderhåll blir ofta en källa till tvister mellan grannar. För att avgöra vem som ska betala för reparationer av terrassområdet är det nödvändigt att beakta terrassstrukturen och gällande lagbestämmelser.

Terrassyta, eller det så kallade "terrass taket" (cielino), är den nedre delen av den armerade betongplattan som är synlig för ägaren till lägenheten nedanför. Detta element fyller inte bara en dekorativ funktion utan spelar också en viktig roll för att bibehålla konstruktionens styrka. Det skyddar armeringen från fukt och atmosfäriska faktorer, bidrar till fasadens utseende och fungerar som en bas för att fästa olika element, såsom markiser och solskydd. Dessutom hjälper dess rätta skick till att förhindra läckage och flagnande puts.

Vad är ett terrasstak?

Den underterrassdelen är den nedre ytan av terrassplattan, som kan ses när man står på terrassen på våningen nedanför och tittar upp. I huvudsak fungerar den som ett tak för det öppna utrymmet.

Trots att detta element hör till designen av den övre terrassen, påverkar det direkt både byggnadens utseende och komforten för de boende på nedre våningen.

Huvudsakliga designfunktioner

För att förstå betydelsen av ett terrasstak är det viktigt att beakta dess huvudfunktioner:

• Plats. Det är beläget på motsatt sida från terrassgolvet. Ovanpå ligger kakel och vattentätning, och nedanför finns ett skyddande lager som tätar den armerade betongplattan från den yttre miljön.
• Material. I de flesta fall täcks ytan med cement- eller kalkputs, sedan jämnas och målas med speciella fasadfärger som är resistenta mot temperatur- och fuktighetsförändringar.
• Skyddande funktion. Ytbehandlingen under terrassen förhindrar att fukt tränger in i metallarmeringen. När sprickor uppstår börjar vatten förstöra betongen och orsakar korrosion av metallen, vilket leder till svullnad och sönderfall av putsen.
• Estetisk roll. Skicket på den under terrassen påverkar direkt fasadens utseende. Fuktfläckar, sprickor och flagnande ytbehandlingar skapar intrycket av att hela byggnaden är dåligt underhållen.

Vem betalar för reparationen av området under terrassen?

Svaret beror på vilken typ av terrass det är. Rättspraxis, särskilt beslut från den italienska kassationsdomstolen nr 14576/2004 och nr 7042/2020, fastställer olika regler för utskjutande och integrerade terrasser.

Utskjutande terrass

En terrass anses vara utskjutande om den sträcker sig bortom fasaden och faktiskt hänger över utrymmet på tre sidor.

I detta fall:

• alla kostnader för reparation av terrasstaket bärs av ägaren till lägenheten ovanför;
• terrassen anses vara en del av dennes exklusiva egendom;
• ägaren till lägenheten nedanför är inte skyldig att dela på kostnaderna, eftersom konstruktionen inte fungerar som ett bärande element för hans bostad.

Undantag

Om underterrassen innehåller dekorativa element - stuckatur, kornischer eller andra arkitektoniska detaljer som ingår i fasadens övergripande design, kan kostnaderna för deras restaurering relateras till de gemensamma huskostnaderna.

Inbyggd terrass

Inbyggda terrasser är placerade inom byggnadens konturer och sticker inte ut utanför de bärande väggarna.

För sådana konstruktioner gäller artikel 1125 i den italienska civillagen, enligt vilken kostnaderna fördelas mellan ägarna av övre och nedre våningen.

Kostnadsfördelningen är följande:

• ägaren av den övre lägenheten betalar för golvbeläggning och vattentätning;
• repareras den bärande plattan på bekostnad av båda ägarna;
• Ägaren till den nedre lägenheten betalar för putsning, avjämning och målning av takytan, eftersom den fungerar som tak i hans utrymme.

Om det finns dekorativa element

I många byggnader är underterrassen dekorerad med dekorativa taklister, stuckatur, marmorinsatser eller andra arkitektoniska utsmyckningar.

Om sådana element är en viktig del av byggnadens yttre utseende, fördelas kostnaderna för deras restaurering mellan alla lägenhetsägare i proportion till deras andelar i bostadsrätten.

Detta beror på att fasaden anses vara gemensam egendom, och dess estetiska skick är av intresse för alla boende.

Vem äger underterrassyta

Äganderätten bestäms också av konstruktionstypen.

För utskjutande terrasser

Området under terrassen tillhör helt ägaren av den övre lägenheten. Denne ansvarar för dess tekniska skick och säkerhet. Ägaren av den nedre lägenheten har ingen äganderätt till den, trots att denne befinner sig under den varje dag.

För inbyggda terrasser

Äganderätten är blandad. Strukturen anses vara gemensam för två grannar som är belägna ovanför varandra. I detta fall tillhör ytbehandlingen av den nedre ytan faktiskt ägaren till det nedre rummet, eftersom den fungerar som taket i dess utrymme.

Ytbehandlingsmaterial

Om beklädnaden föreskrevs av byggnadskonstruktionen för att skapa ett enhetligt arkitektoniskt utseende, kan ansvaret för dess underhåll tilldelas bostadsrätten, även om själva strukturen förblir privat egendom.

Hur man ska agera beroende på terrasstyp

Om reparationer är nödvändiga är det viktigt att korrekt bestämma typen av struktur och organisera arbetet för att undvika konflikter och tvister.

Hur man bestämmer vilken typ av terrass

Det första steget är en visuell inspektion.

• Om terrassen sticker ut utanför fasaden och det inte finns några väggar under den, Vi talar om en utskjutande struktur.
• Om en terrass framstår som en nisch i byggnaden och är omgiven av väggar, betraktas den som en inbyggd terrass.

Förfarande för en utskjutande terrass

I en sådan situation kan bostadsrättsförvaltaren som regel inte ålägga ägaren att utföra reparationer, eftersom problemet gäller privat egendom, såvida det inte föreligger ett säkerhetshot.

Om de boende märker flagnande puts eller andra skador bör de kontakta ägaren till lägenheten ovanför. Ofta orsakas problemet av sprickor i terrassgolvet, genom vilka vatten tränger in. Utan att eliminera fuktkällan kommer reparation av den nedre delen att vara en tillfällig åtgärd.

Ägaren till den övre terrassen är skyldig att omedelbart organisera restaureringsarbete. Lagen gör honom ansvarig för alla skador på människor eller egendom som orsakas av fallande strukturella element.

För att utföra reparationer har han rätt att begära tillträde till den nedre terrassen om detta är nödvändigt för installation av byggnadsställningar eller hjälputrustning.

Förfarande för en inbyggd terrass

När det gäller en inbyggd konstruktion rekommenderas att problemet löses gemensamt av båda ägarna.

Det är lämpligt att involvera bostadsrättsförvaltaren för att officiellt dokumentera de överenskommelser som ingåtts.

Vid beställning av arbete måste kostnadsberäkningen tydligt separera kostnaderna:

• Kostnaderna för putsning och målning hänförs till ägaren av den nedre lägenheten;
• Kostnaderna för vattentätning och täckskikt Ägaren av det övre rummet bär kostnad;
• Reparationen av stödplattan betalas gemensamt av parterna i de andelar som anges i lag.

Denna metod hjälper till att undvika tvister och säkerställa en korrekt ansvarsfördelning mellan grannar.