Kontorssektorn i Milano: Kvalitet fortfarande en central faktor

I början av 2026 gick kontorssektorn i Milano in i en fas av naturlig stabilisering efter ett mycket aktivt år. Enligt det senaste IPI-forskningsresultatet absorberades cirka 72,4 tusen kvm kontorsutrymme under första kvartalet. Även om denna siffra är lägre än rekordnivåerna från 2025, ligger den i linje med sektorns långsiktiga trender.

Under perioden genomfördes 98 transaktioner, vilket inte indikerar en minskning av affärsaktiviteten, utan snarare en mer balanserad strategi för hyresgäster. Marknaden förblir stabil med en vakansgrad på cirka 9,15 % och en tillgänglig yta på cirka 1,18 miljoner kvm.

Kvalitet blir avgörande urvalskriterium

Det mest framträdande draget under första kvartalet var den höga efterfrågan på premiumkontor. Cirka 54,1 tusen kvm, eller 75 % av den totala absorberade ytan, tillhörde fastigheter i klass A och A+.

Klassen A+ visade sig vara mest efterfrågad och stod för 40 % av alla transaktioner. Klassen A stod för 35 %, medan klass B endast stod för 25 %.

Denna efterfrågestruktur speglar företagens önskan om moderna byggnader med höga tekniska standarder, energieffektivitet och högkvalitativ infrastruktur. Vakansgraden i premiumsegmentet är endast 3,2 %, vilket är betydligt lägre än genomsnittet och bekräftar den höga efterfrågan.

Efterfrågegeografi: CBD fortsatt ledande

Den största aktiviteten fortsätter att vara koncentrerad till det centrala affärsdistriktet (CBD), som absorberade hälften av den totala ytan.

Periferizonen följde med 27 %, följt av halvperifera områden (11 %), förortsområden (8 %) och det historiska centrumet (4 %).

Denna fördelning visar att företagen prioriterar områden med god transport och stadsmiljö, vilket anses vara viktigt för deras kontorslokalisering.

Hyresnivåökning på attraktiva platser

Hyrespriserna fortsätter att stiga i de mest prestigefyllda områdena. Den högsta hyran i CBD nådde 800 euro per kvm per år, med en nettorendite på cirka 4,15 % för toppfastigheter.

Jämfört med första kvartalet 2025 visar siffrorna för 2026 en ökning inom nästan alla segment:

• Duomo: från 750 till 780 euro/kvm per år;
• Porta Nuova: från 720 till 770 euro;
• Centrala distrikt: från 600 till 620 euro;
• Semi-periferi: från 460 till 480 euro.

Även periferin visar positiv utveckling:

• Bicocca — från 320 till 360 euro;
• CityLife — från 480 till 500 euro;
• Porta Romana — från 380 till 400 euro.

Endast MIND-området förblev oförändrat på 300 euro per kvm per år. I förorten ökade hyrorna från 240 till 260 euro.

Transaktionsstruktur och mest efterfrågade områden

Den främsta transaktionsformen fortsatte att vara leasing, som stod för nästan 63,9 tusen kvm.

Andra transaktioner fördelades enligt följande:

• köp för eget bruk - 10,2 tusen kvm;
• expansion av befintliga lokaler - 3,1 tusen kvm;
• uthyrning i andra hand - cirka 4 tusen kvm;
• förhandsuthyrning - 2,5 tusen kvm;
• revidering av hyresavtal - 2,5 tusen kvm.

Mest populära var kontor mellan 500 till 999 kvm och 1 000 till 2 999 kvm, som stod för 43 % av transaktionsvolymen. Ytor från 3 000 till 4 999 kvm stod för 12 %, medan små kontor upp till 499 kvm endast utgjorde 2 %.

Sekundära bestånd och behovet av modernisering

Trots det positiva för premiumsegmentet står en betydande del av befintliga kontorslokaler inför utmaningar med åldrande. Brist på teknisk utrustning, låg energieffektivitet och behovet av modernisering minskar attraktionskraften och ökar exponeringen på marknaden.

Det förväntade nya utbudet mellan 2026-2028 förblir begränsat. Trycket på hyrespriserna för högkvalitativa kontor förväntas fortsätta.

Renovering och ombyggnad av befintliga byggnader blir en nyckelfråga de kommande åren för att bibehålla kvaliteten på Milanos kontorsutbud.

Investeringsmarknaden: Fokus på kvalitet och ESG

Investeringsmarknaden förblir selektiv med intresse för moderna, högkvalitativa fastigheter och renoveringsprojekt i etablerade affärsdistrikt.

ESG-kriterierna spelar en allt viktigare roll och påverkar investeringsbesluten.

På medellång sikt förväntas det högkvalitativa segmentet förbli stabilt på grund av begränsat utbud och hög efterfrågan från företag som prioriterar kvalitet på arbetsplatser.