Att sälja en bostad i samboskap: rättigheter för icke-registrerade partners, risker och rättsliga tvister

Försäljning av hem där ett icke-registrerat par bor (det kallade civila äktenskapet, eller convivenza di fatto) regleras av äganderätten. Italiensk lag (Legge Cirinnà nr 76/2016) utvidgar inte automatiskt de familjerättsliga bestämmelser som gäller för formella äktenskap till sådana partnerskap.

Köp av fastighet och ägarstatus

Vid förvärv av en bostad av ett ogift par bestäms andelarnas storlek av avtalet: fastigheten kan registreras i lika stora andelar (50/50) eller proportionellt mot de insatta pengarna.

Det är viktigt att separera äganderätt och panträttsförpliktelser. Att betala bolån gör inte automatiskt en person till ägare eller ökar sin andel utan officiell registrering. För att skydda sina rättigheter kan partners ingå ett samboavtal (Contratto di convivenza) genom en notarie eller advokat.

Särskilda risker:

• Arv: Utan ett officiellt testamente är en registrerad partner inte en laglig arvinge.
• Försäljning mellan partners: Överföring av fastigheter mellan registrerade makar kräver obligatorisk notariebekräftelse. En försäljning till ett reducerat pris eller utan en faktisk penningöverföring betraktas som en dold gåva (donazione indiretta). Detta skapar problem för köparna i framtiden att få ett bolån och ger säljarens arvingar rätt att bestrida transaktionen i framtiden.

Rättigheter för den icke-ägande partnern

Om fastigheten ägs av endast en av partnerna:

• Vid ägarens död: Den efterlevande partnern får rätt till tillfällig uppehållstillstånd (diritto di abitazione) i 2 år (eller upp till 5 år, beroende på förhållandets längd). Om det finns minderåriga barn eller funktionshindrade barn är denna period minst 3 år. Rätten upphör vid omgifte eller bildandet av en ny familj.
• Vid separation: Den icke-ägande partnern är skyldig att lämna fastigheten inom rimlig tid. Om det dock finns minderåriga eller omyndiga barn i familjen kan domstolen säkra bostadsrätten i huset för den förälder som barnen bor hos.
• Hyra: Vid dödsfall av den officiella hyresgästen i fastigheten har den efterlevande partnern rätt att överföra hyresavtalet till sitt namn.

Förfarande vid försäljning av delägare (hus i samägande)

Om huset är registrerat i båda parters namn gäller den vanliga delägarskapsordningen (comunione ordinaria). Försäljning av bostäder till tredje part kräver fullständig enhällighet.

Vid en gemensam försäljning fördelas intäkterna strikt enligt de andelar som anges i det ursprungliga köpekontraktet (rogito). Innan pengarna betalas ut dras följande av från det totala beloppet:

1. Återstoden av bolånet;
2. Sammanhängande kostnader (agenturprovision, teknisk expertis);
3. Kapitalvinstskatt (plusvalenza), om fastigheten säljs tidigare än 5 år efter köpet och inte var den huvudsakliga bostadsorten.

Vad ska man göra om en av delägarna är emot försäljningen?

Ingen kan tvinga ägaren att skriva på ett avtal med tredje part, men lagen tillåter inte att en person behålls i delägarskap mot sin vilja. Problemet löses i tre steg:

1. Inlösen av andel (Riscatto della quota): En av delägarna köper ut den andra bolagsmannens andel till marknadsvärde och registrerar återstående del av inteckningen i sitt eget namn (med bankens samtycke).
2. Medling i civilrättslig tvist (Mediazione civile): Obligatoriskt förberedande skede av tvistlösning med deltagande av advokater.
3. Rättslig delning (Divisione giudiziale): Om en överenskommelse inte nås avgörs frågan av domstolen (artikel 1111 i den italienska civillagen). Domaren kan dela upp huset i två oberoende lägenheter (om planlösningen tillåter), överföra fastigheten till en partner med skyldighet att betala ersättning till den andra, eller lägga ut fastigheten på offentlig auktion och dela intäkterna.

Bolånesaldo och reparationskostnader

Eftersom ett bolån är en gemensam skuld betalar notarien automatiskt av lånesaldot från de medel som erhållits från köparen vid försäljning. Om bolånet upprättas 50/50 behåller banken exakt hälften av skulden från varje partner, oavsett vem som faktiskt gjorde de månatliga betalningarna. Notarien utför inte automatisk kvittning.

Tidigare utförda reparationer ändrar inte de officiella ägandedelarna. En partner som helt har betalat för kapitalarbeten som ökat husets värde har dock laglig rätt att kräva ersättning för hälften av de dokumenterade kostnaderna baserat på artikel 2041 i den italienska civillagen (obehörig vinst).

För att säkerställa korrekt uppgörelse under försäljningen kan parterna upprätta ett avtal med en notarie om asymmetrisk fördelning av inkomster från försäljningen eller underteckna ett privat avtal (scrittura privata) om ömsesidiga uppgörelser i förväg.