Marknaden för kontorslokaler i Milano och Rom: Ökande betydelse av högkvalitativa leveranser

Enligt JLL Analytics började den italienska kontorsuthyrningsmarknaden 2026 med motstridiga trender i två viktiga städer: Milano och Rom. Under det första kvartalet översteg den totala uthyrningsvolymen något 100 000 kvadratmeter, varav cirka 65 000 kvadratmeter i Milano och 36 000 kvadratmeter i Rom.

Generellt sett tyder data på att marknaden blir alltmer inriktad på kvalitet: efterfrågan mognar och blir mer selektiv, samtidigt som tillgången på högkvalitativa fastigheter fortfarande är begränsad, särskilt i centrala områden.

Milano: Stadig efterfrågan med minskande utrymme

I Milano nådde absorptionsvolymen cirka 65 000 kvadratmeter, med ytterligare 4 000 kvadratmeter andrahandsuthyrning. Denna siffra bekräftar den höga aktivitetsnivån, jämförbar med samma period 2025 och överstiger genomsnittet under de senaste fem åren. Jämfört med föregående år, med en volym nära 100 000 kvadratmeter, sker en liten avmattning.

Huvudorsaken var bristen på stora transaktioner, samt en betydande minskning av den genomsnittliga uthyrningsytan - från cirka 1 200 kvadratmeter till 750 kvadratmeter. Detta återspeglar företagens mer försiktiga strategier och strävan att optimera den använda ytan.

Efterfrågan koncentreras alltmer på högkvalitativa fastigheter: cirka 65 % av den absorberade ytan finns i klass A-byggnader. Denna trend stöds av strängare urvalskriterier, inklusive byggkvalitet, hållbarhet och en utmärkt placering.

Det begränsade utbudet av premiumfastigheter fortsätter att sätta press på marknaden: den genomsnittliga vakansgraden är 9,4 %, men för högklassiga fastigheter minskar den till 3,6 %. Detta leder till fortsatt stigande hyror, som når 820 euro per kvadratmeter per år i den historiska stadskärnan och 780 euro i moderna affärsdistrikt. Antalet transaktioner med hyror över 600 euro per kvadratmeter per år ökar också och står redan för cirka 30 % av den totala volymen.

Geografiskt sett koncentreras cirka 40 % av efterfrågan till centrala områden, särskilt i den historiska stadskärnan. Samtidigt stärker halvperifera områden sin roll och står för över en fjärdedel av alla transaktioner, speciellt områden som Farini-Isola och Porta Romana.

De främsta drivkrafterna för efterfrågan är professionella tjänster, inklusive advokatbyråer, finansinstitut och teknikföretag.

Rom: Tillväxt tack vare stora transaktioner

I Rom är bilden annorlunda: kontorsmarknaden visade en märkbar acceleration. Absorptionsvolymen nådde cirka 36 000 kvadratmeter, mer än dubbelt så mycket som under första kvartalet 2025. Tillväxten drevs främst av fyra stora transaktioner på över 5 000 kvadratmeter, inklusive en betydande transaktion med den offentliga sektorn.

Precis som i Milano fortsätter huvudstaden att se en stark efterfrågan på kvalitetsfastigheter, där klass A-byggnader står för 57 % av det totala utbudet. Detta bekräftar den ökande selektiviteten bland hyresgäster i en miljö med begränsat utbud av premiumkontor.

Det centrala affärsdistriktet är fortfarande en viktig marknadssegment och står för cirka 40 % av transaktionerna, medan EUR-distriktet sticker ut med den största förhandsuthyrningstransaktionen under kvartalet.

Inom sektorer är tjänstesektorn, särskilt advokatbyråer, ledande, liksom offentliga institutioner, som fortsätter att spela en viktig roll på Roms kontorsmarknad.

Vakansgraden är fortfarande låg, under 7 % totalt och strax under 1,5 % för exklusiva fastigheter. Premiumhyrorna ligger på 610 euro per kvadratmeter per år, med potential för tillväxt på kort sikt.