Hur man erhåller en fastighetshypotek som överstiger fastighetens värde

Hur man erhåller ett bostadslån för ett belopp som överstiger fastighetens värde

Det är ovanligt att banker beviljar bostadslån som överstiger värdet på den fastighet som köps. Men ibland är detta möjligt, speciellt när ytterligare medel behövs för reparationer eller för att lösa andra lån. Det är viktigt att förstå att banker generellt inte godkänner finansiering över 80 % av fastighetens värde, även om undantag förekommer. Vad bör man göra om man behöver en betydande summa?

Hur man erhåller ett bostadslån för en stor summa

Ibland, när man förvärvar fastigheter, kan det bli nödvändigt med en summa som överstiger dess marknadsvärde. Detta kan vara på grund av reparationer, betalningar till fastighetsmäklare eller notarier eller för att lösa andra skuldförbindelser. Sådana önskemål tillgodoses dock sällan av banker, och för att erhålla ett sådant lån måste vissa villkor vara uppfyllda.

När kan man låna en summa som överstiger 80 % av fastighetsvärdet?

Innan de beviljar ett bostadslån, utvärderar bankerna LTV-förhållandet (Loan to Value), som visar förhållandet mellan lånebeloppet och fastighetens värde. Banker beviljar vanligtvis inte bostadslån över 80 % av fastighetens marknadsvärde. Till exempel, om ett hus kostar 200 000 €, blir det maximala lånebeloppet 160 000 €.

Denna gräns baseras på beslutet från Interministeriella kommittén för kredit och besparingar (CICR) den 22 april 1995, som rekommenderade att inte överskrida 80 % vid beviljande av bostadslån för fastigheter. Denna regel är dock inte obligatorisk, och under motiverade omständigheter kan banker bevilja ett bostadslån som överstiger 80 %, ibland till och med 100 %.

Krav för att erhålla en inteckning för en högre summa än fastighetens värde

Även om det i teorin är möjligt att erhålla en inteckning för en summa högre än fastighetens värde, krävs att flera villkor uppfylls. För det första kommer banken att granska standardkrav såsom fastighetsvärdering och låntagarens ekonomiska situation. Banken måste sedan säkerställa att det finns övertygande skäl för att öka lånebeloppet.

Dessa skäl kan inkludera:

• behovet av ytterligare medel för reparationer eller modernisering av fastigheten;
• önskan att inkludera kostnaderna för fastighetsmäklare, notarie eller andra inköpsrelaterade kostnader i lånet;
• behovet av att amortera andra lån eller skulder samtidigt som man erhåller ett bostadslån.

Dessa skäl måste dokumenteras och specificeras i bostadslåneavtalet. Till exempel är det nödvändigt att lämna kostnadsuppskattningar för renoveringsarbeten eller kontrakt med entreprenörer för att bekräfta behovet av en högre summa.

Ytterligare garantier och risker vid en inteckning för en högre summa än fastighetens värde

Att erhålla ett bostadslån för en summa som överstiger fastighetens värde är förknippat med vissa risker och kräver ytterligare garantier för banken. Bankerna kan skärpa lånevillkoren och kräva extra säkerhetsåtgärder.

Ytterligare garantier från banken

När risken för utebliven lånebetalning ökar, kan banken kräva extra garantier såsom:

• registrering av tilläggsförsäkring för en summa överstigande fastighetens värde;
• involvering av borgensmän som kan betala tillbaka lånet vid huvudlåntagarens insolvens;
• Insättning av en andra inteckning i en annan fastighet för extra säkerhet.

På grund av de ökade riskerna och kraven är banker sällan benägna att godkänna sådana transaktioner, och godkännandeprocessen kan vara mer komplicerad.

Risker med skatterevision

Låntagare som erhåller en inteckning för mer än fastighetens värde kan bli föremål för ytterligare skattegranskning. Skattemyndigheten kan misstänka att fastighetsvärdena överdrivs för att erhålla ett större lån, vilket kan leda till en revision och potentiella rättsliga konsekvenser såsom anklagelser om bedrägeri eller falsk information i officiella dokument.

Alternativa sätt att erhålla mer pengar

Istället för att ta ett bostadslån för mer än fastighetens värde kan man överväga alternativa finansieringsalternativ. Vissa banker erbjuder specialiserade låneprodukter som inkluderar både fastighetsköp och nödvändiga utgifter:

• Ett köp-och-renovera bostadslån täcker inte bara fastighetspriset utan även renoveringskostnader;
• Ett köp-och-likviditetsbostadslån tillhandahåller extra medel för olika köprelaterade kostnader.

I det första fallet ges lånet inte som en engångssumma utan i omgångar när arbetet är slutfört, vilket underlättar kontroll av dess genomförande. I det andra fallet krävs vanligtvis en andra fastighet som ytterligare säkerhet.

Således är det viktigt att noga förbereda sig om man behöver erhålla en stor lånesumma, att bekräfta alla kostnader och att beakta riskerna med skattegranskningar och ytterligare skyldigheter gentemot banken.