Hur man säljer och köper en bostad samtidigt

Att både sälja en lägenhet och direkt köpa en annan är fullt möjligt, men det kräver noggrann planering och exakt koordination av alla steg. För att allt ska fungera smidigt bör du hantera processen skickligt, beakta både juridiska och ekonomiska aspekter, samt noggrant planera tidsramarna. Det är bäst att överlåta detta till en professionell, men du kan också göra det själv om du följer en plan. Så här går du tillväga.

Hur man säljer och köper en bostad samtidigt

Steg 1: Bedöm dina ekonomiska möjligheter Först och främst, fastställ hur mycket din nuvarande bostad är värd. Låt den bli värderad och lägg ut den på marknaden. Om tidsramen tillåter kan du använda handpenningen från försäljningen för att finansiera köpet av en ny bostad. I detta fall är det bra att ingå ett preliminärt köpeavtal med en förlängd giltighetstid för att hinna med allt.

Steg 2: Planera försäljning och köp Juridiskt sett är det helt lagligt och vanligt att sälja och köpa fastigheter samtidigt. Nyckeln ligger i att synkronisera båda processerna för att undvika tidsförlust eller ekonomiska tapp. Var uppmärksam på ordningsföljden av handlingarna och statusen på ditt bolån, om du har ett.

Om du köpt din första bostad med skattemässiga förmåner (såsom "första bostad") är det viktigt att köpa en ny inom ett år efter försäljningen för att behålla dessa förmåner.

Praktiska steg:

1. Sälj din nuvarande bostad Du kan antingen kontakta en mäklare eller själv söka efter köpare. Det rekommenderas att du avsätter mer tid för transaktionen, exempelvis ungefär sex månader innan köpeavtalet (rogito) undertecknas. Detta ger dig tid att finna en ny bostad. Ett annat alternativ är att komma överens med köparen om en senare nyckelöverlämning.
2. Hitta en ny bostad Sök samtidigt efter en lämplig lägenhet eller ett hus och sätt en realistisk budget. Om du snabbt hittar något lämpligt kan ni avtala om inflyttningsdatum för att hinna med eventuella renoveringar, eller göra en affär med ett uppskjutet villkor (t.ex. att köpet sker först vid försäljning av nuvarande bostad). Det är klokt att formalisera sådana avtal med hjälp av en professionell.
3. Synkronisera tidslinjer Det mest komplexa steget är överlämningen av nycklar och slutförandet av transaktionerna. Det är viktigt att noga koordinera datumen med notarien så att undertecknandet av kontrakt och överföringen av pengar sker utan dröjsmål. Det garanterar att du har tillräckligt med kapital för att genomföra båda affärerna.

Samarbete med ett fastighetsbolag

Att använda ett fastighetsbolag för att sälja och köpa en bostad kan förenkla processen avsevärt. En enda mäklare kan bättre samordna båda transaktionerna, minimera risken för missförstånd och erbjuda personlig hjälp. Välj ett pålitligt företag som kan värdera din fastighet, hitta ett lämpligt köpalternativ och organisera hela processen effektivt.

Vad du ska göra om du har ett bolån

Om fastigheten du säljer är belagd med ett bolån har du olika möjligheter:

• Betala av ditt bolån i förtid med medlen från försäljningen. Detta är det vanligaste alternativet.
• Överför bolånet till köparen (känd som accollo), om det är möjligt.
• Ansök om ett "brygglån" för att täcka övergångsperioden mellan transaktionerna.
• Överför bolånet till en ny bostad genom att byta säkerhet (pantbrev) från en fastighet till en annan.

Oavsett vilket alternativ du väljer krävs notariens medverkan och ett avtal med banken för att korrekt beräkna den återstående skulden.

Hur man säljer och köper en bostad utan mäklare

Du kan sälja och köpa en bostad utan mäklarhjälp, men det kommer att kräva mer ansträngning. Du kommer fortfarande behöva en notarie för att upprätta köpeavtalet (rogito), vilket officiellt överför äganderätten.

Vad som behöver göras:

• Förbered ett preliminärt avtal (kompromiss) som binder båda parter i transaktionen.
• Förbered dokument: energicertifikat (APE), fastighetsregister och andra nödvändiga papper.
• Köparen väljer en notarie för att formalisera köpet.

Hur lång tid har du på dig att sälja ditt "första hem"?

Om du har använt förmånerna för att köpa ett "första hem" är det viktigt att sälja det gamla och köpa ett nytt inom två år (enligt budgetlagen för 2024, giltig från 1 januari 2025). Denna regel gäller även för transaktioner som genomförs under 2024.

Hur man "reserverar" ett nytt hem utan att ha sålt det gamla

För att "reservera" en ny bostad innan du säljer din nuvarande kan du:

• Lägga ett villkorat köperbjudande , där köpet är villkorat av att din nuvarande bostad säljs. I detta fall betalar du en handpenning som hålls av mäklaren tills det preliminära avtalet undertecknas.
• Sätt en giltighetstid för erbjudandet (t.ex. 3 månader). Om bostaden inte säljs inom denna tid återbetalas handpenningen och affären avbryts.
• Upprätta en kompromiss som är ett preliminärt avtal som dokumenterar parternas avsikter innan alla detaljer är fastställda.

Vad kostar det att sälja och köpa en bostad?

Köparens kostnader:

• Registreringsskatt: 2 % av taxeringsvärdet för "första bostaden", 9 % för "andra bostaden" (minst 1000 euro).
• Bolåneskatt: 50 euro.
• Fastighetsskatt: 50 euro.
• Moms (vid köp från en byggherre): 4 % för "första bostad", 10 % för "andra bostad".
• Notariatjänster: 1–2 % av fastighetsvärdet.
• Mäklararvode: 2–5 % av försäljningspriset (beroende på överenskommelse).

Säljarens kostnader:

• Mäklararvode: 2–4 % av försäljningspriset + moms.
• Kapitalvinstskatt: Om försäljningen sker inom 5 år från köpet.
• Energideklaration (APE): cirka 200 euro.
• Notariatskostnader: om du behöver avsluta ett bolån.

Slutsats

Att sälja och köpa bostäder samtidigt är en komplex men möjlig process. Det viktigaste är att noggrant planera varje del, använda tiden smart och vid behov söka experthjälp. Detta hjälper till att undvika onödiga kostnader och stress.