Hur fungerar vräkningsförfarandet vid utebliven hyra?

En vräkning på grund av utebliven hyra är en rättslig mekanism som tillåter en fastighetsägare att lämna lokalen. Om en hyresgäst inte betalar hyra eller ytterligare utgifter (såsom el och vatten) kan fastighetsägaren skydda sina rättigheter genom att inleda en vräkning på grund av utebliven betalning. Detta görs genom att upprätta ett vräkningsbesked, som måste förberedas av en advokat. Detta dokument förpliktar hyresgästen att lämna lokalen inom en viss tidsperiod och innehåller en kallelse att infinna sig i domstol där vräkningen kommer att bekräftas.

Hur fungerar vräkning på grund av utebliven betalning?

Vräkningsförfarandet vid utebliven hyra regleras av artiklarna 658 ff. i den italienska civillagen. Lagstiftningen föreskriver ett särskilt förfarande som gör det möjligt för hyresvärden, vid utebliven hyra, att få:

- förtida uppsägning av hyresavtalet;
- utlämnande och återlämnande av fastigheter;
- indrivning av hyresskulder.

Om en hyresgäst inte betalar hyra eller räkningar för allmännyttiga tjänster kan hyresvärden vidta omedelbara åtgärder för att skydda sina rättigheter. Det är viktigt att agera snabbt för att undvika att samla på sig en stor skuld som gör det svårt att driva in pengar. Att missa en betalning kan vara en olycka eller ett tillfälligt problem, men om betalningsförsummelsen varar i över två månader är detta en allvarlig signal till hyresvärden.

Villkor för att inleda vräkning

För att inleda vräkningsförfarandet på grund av utebliven betalning måste två villkor vara uppfyllda:

1. Tillgänglighet av ett skriftligt och registrerat hyresavtal.
2. Att hyresgästen inte betalat hyra eller haft ytterligare utgifter.

Vräkning är omöjlig om inte hyresavtalet har upprättats skriftligen och registrerats hos skattemyndigheten. Muntliga avtal eller hyra som betalats "under bordet" ger inte rätt till vräkning. I sådana fall måste ägaren tillgripa en annan form av skydd - ett krav på att lokalen ska befrias från olaglig ockupation.

När det gäller utebliven betalning finns det skillnader beroende på typ av leasingavtal:

- Bostadshyra: Enligt artikel 5 i lag nr 392/78 räcker det med att en månadshyra inte betalats eller att räkningar för allmännyttiga tjänster och tjänster är utestående motsvarande minst två månaders hyra.
- Hyresavtal för icke-bostäder (t.ex. kommersiella fastigheter): Kriteriet "mindre brott" (artikel 1455 i civillagen) gäller. Domaren bedömer hur allvarligt brottet är. Samma kriterier används vanligtvis som för bostadshyresavtal.

En vräkning på grund av utebliven betalning kan inledas om hyresgästen inte betalar hyra eller ytterligare utgifter (såsom el och vatten) i minst 20 dagar. Den kan inte fortsätta innan dess. För icke-bostadshyresavtal avgör en domare hur allvarlig överträdelsen är, särskilt om den utebliven betalningen upprepas.

Stegen i vräkningsförfarandet

Vräkningsförfarandet vid utebliven betalning är strikt reglerat och kräver obligatorisk medverkan av en advokat. De viktigaste stegen är följande:

1. Förbered och skicka ut vräkningsbeskedet: Ägaren förbereder uträkningsbeskedet och skickar samtidigt en kallelse till domstolen via kronofogden för att bekräfta vräkningen. Minst 20 dagar måste gå mellan beskedet och domstolsdagen, såvida inte ägaren begär en förkortning av denna tid.
2. Domstolsförhandling: Vid förhandlingen får domaren:
- bekräfta vräkning;
- ge hyresgästen anstånd med återbetalning av skulden;
- överföra ärendet till en vanlig domstolsprocess om hyresgästen motsätter sig vräkningen.

Förändringar som orsakades av den kartabiska reformen

Cartabia-reformen har ändrat förfarandet för anmälan av vräkning och dess bekräftelse. Det är nu obligatoriskt att anmälan lämnas till hyresgästen av en kronofogde. Processen för bekräftelse av vräkning har förenklats: om hyresgästen inte inställer sig i domstol kan domaren omedelbart bekräfta vräkningen utan att behöva utfärda en exekutionstitel på domstolens kansli. Reformen uppmuntrar också användningen av rekommenderad e-post (PEC) för att förenkla förfarandet och minska tidsramen.

Vad händer efter att du har sagt upp dig

Om hyresgästen inte lämnar lokalen frivilligt efter att ha mottagit meddelandet, kan hyresvärden inleda verkställighetsförfaranden för att tvinga fram vräkningen. Detta förfarande omfattar följande steg:

1. Domaren bekräftar vräkningen och utfärdar ett verkställighetsbeslut om att lämna lokalen.
2. Hyresgästen ges en tidsfrist (vanligtvis 10 dagar) för att frivilligt lämna lokalen.
3. Om hyresgästen inte uppfyller kravet underrättar kronofogden honom om vräkningen (det s.k. vräkningsbeskedet).
4. Kronofogden fastställer ett datum då lokalen måste vara utrymd.
5. Om hyresgästen fortsätter att bo i lokalen begär kronofogden polisens ingripande för att tvinga fram vräkningen.

Tills dess att lokalen är frånflyttad är hyresgästen skyldig att fortsätta betala hyra och vid behov täcka ägarens rättegångskostnader.