Hur går vräkning till vid utebliven hyresbetalning?

En vräkning på grund av utebliven hyra är en juridisk process som ger fastighetsägaren rätt att återta lokalen. Om en hyresgäst inte erlägger hyran eller andra kostnader (som el och vatten) kan fastighetsägaren försvara sina rättigheter genom att starta en vräkning för obetald hyra. Detta sker genom att ett vräkningsbesked upprättas, vilket måste göras av en advokat. I dokumentet uppmanas hyresgästen att lämna lokalen inom en viss tid och innehåller en kallelse till domstol där vräkningen bekräftas.

Hur fungerar vräkning vid betalningsbrist?

Förfarandet vid utebliven hyra styrs av artiklarna 658 ff. i den italienska civillagen. Lagen föreskriver ett specifikt processförfarande som gör det möjligt för hyresvärden, vid betalningsbrist, att erhålla:

- För tidigt avslut av hyreskontraktet;
- Utrymning och återställande av fastigheten;
- Inkasso av utestående hyresskulder.

Om hyresgästen inte betalar hyra eller räkningarna för allmännyttiga tjänster kan hyresvärden snabbt agera för att skydda sina rättigheter. Det är viktigt att handla omgående för att undvika en betydande skuld som kan försvåra inkasso. En missad betalning kan vara en tillfällighet eller kortvarigt problem, men om betalningsbristen fortsätter i mer än två månader är det en allvarlig varning för hyresvärden.

Förutsättningar för att starta vräkning

För att påbörja en vräkning för bristande betalning måste två villkor uppfyllas:

1. Ett skriftligt och registrerat hyreskontrakt måste finnas.
2. Hyresgästen måste ha underlåtit att betala hyra eller andra kostnader.

Vräkning är inte möjlig om hyreskontraktet inte är skriftligt och registrerat hos skattemyndigheten. Muntliga avtal eller hyror betalda "under bordet" tillåter inte vräkning. I sådana situationer måste ägaren använda en annan typ av skydd, såsom att begära utrymning av olaglig ockupation.

När betalningen uteblir finns det skillnader beroende på vilken typ av hyresavtal det gäller:

- Bostadshyra: Enligt artikel 5 i lag nr 392/78 är utebliven betalning av en månadshyra eller obetalda räkningar motsvarande minst två månader tillräckligt.
- Hyresavtal för icke-bostäder (som kommersiella lokaler): Principen om "mindre brott" (artikel 1455 i civillagen) tillämpas. Domaren bedömer brottets allvarlighetsgrad. Vanligtvis används samma kriterier som för bostadshyra.

Vräkning kan inledas om hyresgästen inte betalar hyra eller andra kostnader (som el och vatten) inom minst 20 dagar. Den kan inte fortsätta före denna tidsperiod. För icke-bostadshyresavtal avgör domaren brottets allvar, särskilt vid upprepade betalningsmissar.

Stegen i vräkningsprocessen

Vräkningsprocessen vid utebliven betalning är strikt reglerad och kräver medverkan av en advokat. De huvudsakliga stegen är:

1. Förberedelse och utskick av vräkningsbesked: Ägaren förbereder varningen och skickar samtidigt en kallelse till domstolen via kronofogden för bekräftelse av vräkningen. Minst 20 dagar måste passera mellan varningen och domstolsdatumet om inte ägaren begär en förkortning.
2. Domstolsprocess: Vid förhandlingen kan domaren:
- Bekräfta vräkningen;
- Ge hyresgästen mer tid för att återbetala skulden;
- Hänvisa ärendet till en vanlig domstolsprocess om hyresgästen motsätter sig vräkningen.

Förändringar genom Cartabia-reformen

Cartabiereformen har förändrat hur vräkningar anmäls och bekräftas. Nu måste anmälan lämnas till hyresgästen av en kronofogde. Processen har förenklats: om hyresgästen inte infinner sig i domstol kan domaren omedelbart bekräfta vräkningen utan att behöva utfärda ett verkställighetsbeslut ur domstolens arkiv. Reformen främjar dessutom användning av säker mejl (PEC) för att förenkla processen och korta ner tidsramarna.

Vad händer efter en uppsägning

Om hyresgästen inte lämnar lokalen frivilligt efter meddelandet kan hyresvärden inleda verkställighetsåtgärder för att genomföra vräkningen. Detta inkluderar följande steg:

1. Domaren bekräftar vräkningen och utfärdar ett verkställighetsbeslut för att lämna lokalen.
2. Hyresgästen ges en tidsfrist (ofta 10 dagar) för att frivilligt flytta.
3. Om hyresgästen inte lämnar underrättar kronofogden honom om vräkningen (den så kallade vräkningsbeskedet).
4. Kronofogden fastställer ett datum för när utrymning ska ske.
5. Om hyresgästen fortfarande är kvar kan kronofogden begära polisens assistans för att genomdriva vräkningen.

Fram till att lokalen är utrymd måste hyresgästen fortsatt betala hyra och vid behov täcka ägarens rättegångskostnader.