Vilka är följderna av att sälja ett hus under dess taxeringsvärde?

Fastigheter har ett taxeringsvärde, som beräknas genom att multiplicera inkomsten med 5 procent och en koefficient; detta utgör basen för skatter – såsom registrering, inteckning och fastighetsskatt. Det finns inget juridiskt krav på att sälja till ett minimipris, men att sätta ett pris under taxeringsvärdet kan skapa risker för båda parter: skatterevisioner och gemensamt ansvar.

Enligt pris-till-värde-systemet, som har varit obligatoriskt för privatpersoner sedan 2006, beräknas skatter alltid utifrån fastighetsvärdet, inte det uppgivna priset, så köparen sparar inga pengar och betalar enligt fastighetsvärdet. Om priset är för lågt, exempelvis under 70 procent av det dagsaktuella inkomstvärdet, uppfattar skattemyndigheten obestämda betalningar och kan inleda en omvärdering baserad på det dagsaktuella värdet, bolån eller värdering, vilket kan leda till en nyberäkning av säljarens kapitalvinst och straffavgifter mellan 90 och 180 procent plus ränta.

Låt oss ta ett exempel för 2025: en avkastning på 800 euro ger ett taxeringsvärde på 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euro; om det angivna priset är 60 000 euro kan en misstänkt skillnad på 36 600 euro resultera i en omvärdering och böter på upp till 65 880 euro.

Köparen är gemensamt ansvarig och betalar ytterligare skatter och avgifter, även om de betalade ett lågt belopp, medan säljaren står inför en nyberäkning av kapitaltillväxt och personlig inkomstskatt baserat på det faktiska beloppet, plus avgifter.

För att undvika inspektioner är det säkrast att ange ett pris som inte är lägre än taxeringsvärdet, använda "pris-till-värde"-systemet, vilket är automatiskt för privatpersoner, göra en värdering om priset är lågt på grund av objektiva skäl som fukt eller en närliggande deponi, endast använda banköverföringar och inte kontanter, samt vid försäljning till släktingar, ange ett symboliskt pris med en motiverad handling, med hänsyn till risken för indirekt donation.

Det finns inget minimipris enligt lag tack vare avtalsfriheten, men fastighetsvärdet förblir den lägsta skattebasen; koefficienterna för 2025 är 110 för första gången bostäder och 120 för andra och fler fastigheter.

Vid en revision gäller gemensamt ansvar: skattemyndigheten kan driva in från båda parter genom anmälan, betalning och tvångsindrivning.

I slutändan är en prissänkning på 10–20 procent vanligtvis låg risk om den är motiverad; en sänkning under 70 procent av det totala värdet (OMI) medför hög risk och kräver expertutlåtande och en erfaren notarie; att sälja till barn innebär medelhög risk och kräver en handling av symboliskt värde samt konsultation med bouppteckning. Användbara länkar: Agenzia Entrates webbplats för taxeringsvärden och OMI för 2025.